2025年10月中国物流业景气指数（LPI）为50.7%，虽环比微降但仍处扩张区间，8月起仓储指数呈阶梯式回升，10月已回升至50.6%，重回扩张线。计谋端聚焦物流数据盛开互联发力，低空经济、绿色物流等周围获计谋赞成，叠加企业供应链优化升级，行业降本增效成效继续坚固。

　　多周围趋于瓦解进展，科技与绿色物流价钱转型据物联云仓披露，10月寰宇重心都市接连4个月房钱持平、但空置率仍略升，物流地产、速递等周围企业红利瓦解，顺丰、万纬物流等头部企业庄重伸长。行业向科技绿色转型，普洛斯、京东等连结科技企业落地零碳园区，通过智能本领与新能源行使完毕降本增效。

　　物流投资仓网与生态协同，本领与资产整合提速申诉期内物流通业投资活泼，6起联系动态凸显“仓网协同、本领赋能”的特点。普洛斯、中通等头部企业通过修智能仓、落聪慧要道加强出力；京东物流联动伙伴圆满仓网。资金层面，申通收购丹鸟等整合手脚频现，行业借本领与资产整合加快高质料进展。

　　物流仓储REITs呈现庄重，范畴伸长分红继续向好2025年三季度物流仓储REITs呈现亮眼，板块均匀出租率达92%，嘉实京东等多只产物满租或逼近满租。行业年化分拨率牢固正在4%，南方顺丰、中金普洛斯均分红呈现超过。计谋赞成与运营优化下，其范畴将继续扩张，成资产修设的“压舱石”。

　　2025年10月份，中国物流业景气指数为50.7%，较上月回落0.5个百分点，但比客岁同期擢升0.1个百分点。10月份，绝大部门分项指数环比回升，此中营业总量指数、新订单指数、资金周转率指数、物流办事价值指数、固定资产投资告终额指数、从业职员指数和营业举止预期指数处正在景气区间。

　　中物联流露，10月份数据回融合前期高基数有必定相干，是需求伸长转折和时令性要素的归纳效率，总需求仍处正在扩张区间，反应物流保留活泼态势，工业周围和住民消费周围物流需求无间酿成牢固支持，后期企业对后市预期保留稳中向好决断。

　　2025年10月份，仓储指数为50.6%，较上月回升1个百分点，重回50%的扩张与裁减临界点以上。从分项指数来看，同上月比拟，营业量指数、方法欺骗率指数、期末库存指数、均匀库存周转次数指数有所上升，升幅正在0.6至3.8个百分点之间。

　　据意见指数统计，从时光维度看，仓储指数自1-2月短暂下滑晚进入震动调解期，8月起表现阶梯式回升态势。中国物流与采购连结会分解指出，指数回升反应市集需求逐渐回暖，供应链上下游相连更趋顺畅，商品流转速率加快，企业补库意图略有加强，只管库存程度仍有降落，但降幅已较前期收窄。

　　同时，2025年三季度仓储指数均值为49.7%，较客岁同期回升0.9个百分点，彰显行业应对短期冲锋的韧性继续擢升。中物联预测，跟着四时度稳伸长计谋功效加快开释，投资和消费周围的联系举止保留踊跃，仓储营业需求仍具备进一步回升的空间。

　　2025年10月，中国速递进展指数为475.5，同比擢升2.4%，此中进展范畴指数、办事质料指数和进展才能指数区分为616.4、705.2和240.7，同比区分擢升5.6%、0.2%和1.7%，进展趋向指数为68.6。

　　当月上旬，速递企业踊跃拓展办事空间，知足假日时间特产、生鲜寄递需求；中下旬，速递企业深化与电商协同进展，增强主动化、无人化、聪慧化摆设行使，擢升措置能效，日均速递营业量约6亿件，为“双十一”电商大促筑牢保险。

　　10月份中国电商物流指数为113.1点，比上月回升0.4点，接连8个月回升，创2025年此后新高。分项指数中，总营业量指数、村庄营业量指数、职员指数、物流时效指数、得志度指数、实载率指数有所上升，履约率指数环比持平，库存周转率指数和本钱指数有所降落。

　　正在双节假期消费的鞭策下，接连8个月回升，且跟着“双十一”等促销举止不断启动，需求希望无间保留回升趋向。分地域来看，四大地域总营业量指数均有所回升。西部地域电商物流总营业量指数回升0.8点，涨幅最高。

　　计谋方面，据意见指数不齐备统计，共录得5起联系计谋，涵盖数据互联、绿色交易、低空经济、药品物流、降本增效等周围，酿成“数字化+绿色化+场景化”的计谋组合拳。

　　期内，国度发改委宣告的《合于鞭策物流数据盛开互联有用下降全社会物流本钱的奉行计划》，聚焦物流数据与财富数据的调解行使，提出深化跨行业数据整合欺骗，擢升数字化供应链集成办事才能。

　　这一计谋将粉碎物流数据孤岛，鞭策货主、物流企业、仓储方法等数据的互联互通，为智能安排、需求预测等行使奠定根源，估计可下降全社会物流本钱1-2个百分点。

　　商务部《合于拓展绿色交易的奉行私见》则从配备端发力，引申新能源运输车辆、智能仓储节能体系、冷链低碳改造，指挥企业利用绿色物流配备。

　　京东、顺丰等企业已加快构造新能源车队，万纬物流的智能仓储节能体系使单仓能耗下降20%，绿色物流成为行业转型的新偏向。

　　国务院办公厅《合于加快场景教育和盛开鞭策新场景大范畴行使的奉行私见》将低空经济显着列为新周围新赛道的重心教育对象，为无人机物流、无人配送的范畴化行使供给计谋赞成。

　　地方计谋同样精准发力，上海市交通委员会《交通物流降本提质增效上海行径安排》唆使中幼物流企业向专精特新偏向进展，正在多式联运、聪慧物流、冷链物流、都市配送等周围教育特征比赛上风。

　　上海市药品监视治理局《上海市药品当代物流辅导私见》则遮盖药品物流全合键质料驾御与消息追溯，鞭策下降药品物流运营本钱，为医药冷链的类型化、高效化进展供给保险。

　　计谋盈余下，行业运转质效明显擢升。前三季度我国社会物流总用度14.2万亿元，无间保留有统计此后的最低程度，物流本钱占GDP的比重稳步降落，反应了行业降本增效成效继续坚固。

　　中国物流与采购连结会数据显示，三季度寰宇食物冷链物流营业总需求1.173亿吨，同比伸长4.72%，增速较二季度擢升0.16个百分点。正在消费升级与计谋类型的双重驱动下，生鲜电商、预造菜等周围的冷链需求继续开释。

　　综上，近期计谋从数据、绿色、场景、细分周围等维度为物流通业赋能，叠加社会物流本钱低位运转、冷链需求稳步伸长的精良态势，物流通业的进展质料与出力将进一步擢升。

　　期内，仓储市集供需目标同步变化。据物联云仓数据，10月寰宇均匀房钱为23.17元/㎡·月，环比持平且已接连4个月维护这一程度，寰宇仓储空置率16.5%，较此前有所上升；41个重心都市均匀房钱为23.55元/㎡·月，较上月幼幅降落，空置率15.86%，环比上升0.44个百分点。

　　分都市来看，41个重心监测都市中，超对折都市房钱与空置率根本保留牢固。部门华北、西北地域都市因新增供应鸠集，空置率显露阶段性上升，仓储市集供需体例表现昭着的都市瓦解特点。

　　物流地产周围中央趋向聚焦本钱构造优化与营业形式调解。万纬物流三季度总营收31.8亿元，同比伸长7.4%，通过加快从重资产运营向“重资产+轻资产”形式转型，继续优化财政构造。宝湾物流总营收13.8亿元，同比删除3.91%，净利润同比降幅达57.71%，首要受新开业园区教育周期较长、聪慧园区改造及光伏项目参加等要素影响，短期利润面对必定压力。

　　速递行业全部以量价齐升发动红利改进为首要偏向。前三季度，京东物流营收550.84亿元，同比伸长24.1%，受全职骑手数目扩大影响，净利润下滑15%；其仓储收集总治理面积已超3400万平方米，通过“聚量共配”形式优化运输链道、删除中转频次，依托数字化体系完毕物流全链道可视化，继续追求降本增效途径。

　　顺丰控股呈现庄重，总开业收入2252.6亿元，同比伸长8.89%，归母净利润83.1亿元，同比伸长13.69%，净利润率3.87%，营业范畴与红利程度同步擢升。中海表运总营收750.4亿元，同比降落12.60%，净利润同比删除4.28%，首要受造于守旧货代营业形式对国际运价的高度敏锐性，以及表部交易境遇带来的挑拨。

　　冷链与跨境物流周围正在高伸长靠山下表现构造瓦解特点。冷链周围中，前三季度海容冷链总营收24.3亿元，同比伸长15.20%，净利润率12.26%，红利程度保留庄重；冰山冷热总营收36.1亿元，同比降落2.73%，净利润同比降落4.12%。跨境物流赛道上，嘉诚国际总营收9.5亿元，同比下滑3.40%，但净利润率维护15.86%的高位，红利才能坚固。

　　与此同时，面临守旧物流形式面对的出力与环保双重压力，供应链物流、绿色物流成为行业转型中央，多家企业通过本领互帮、形式改进鞭策价钱伸长。

　　期表里率园区有普洛斯西门子聪慧物流园区、京东与宁德时期物流仓配及零碳园区、万纬上海奉贤临港园区、京东与德力西电气零碳园区。

　　普洛斯西门子聪慧物流园区发展改进试点，依托西门子正在主动化、数字化及能源治理周围的本领堆集，连结普洛斯的物流根源方法收集及新经济财富生态资源，两边连结研发可范畴化复造的智能零碳办理计划。经第三方测算，该计划落地后希望完毕园区摆设互联率擢升至95%以上，运营能耗下降18%，人力本钱删除12%，为物流园区的数智化与低碳化调解进展供给本领参考。

　　京东与宁德时期物流仓配及零碳园区，以绿色转型为中央偏向胀动物流配备电动化。借帮宁德时期长轮回电池本领支持，京东安排正在年内将新能源配送车占比擢升至60%。参考行业均匀程度，单台新能源物流车年均减排量约11吨二氧化碳。这种“本领+场景”的互帮形式，通过范畴化行使新能源配备，可使联系采购本钱下降20%，正在擢升物流运营环保属性的同时优化本钱构造。

　　万纬上海奉贤临港园区成为绿色物流周围的施行标杆。园区装备10间独立催熟库，引入ESG治理系统，已取得LEED铂金级正式认证。其搭载的智能分拣体系措置出力达1.2万件/幼时，与行业中央区域智能分拣摆设78%的排泄率程度保留相似；同时连结光伏修立一体化策画，完毕15%的能耗自给，为物流园区绿色转型供给了可复造的施行途径。

　　京东与德力西电气互帮共修零碳园区，通过供应链数字化整合，追求“京东超等供应链”正在工业周围的落地行使。园区内摆设主动化率达97%的坐褥线秒下线一个产物；工业品订单响当令间从48幼时压缩至8幼时，通畅本钱下降25%。两边同步追求无码入仓的新型入仓形式，发动入仓商品数目同比伸长4倍，契合眼前物流通业数智化转型、降本增效的进展趋向。

　　申诉期内，共录得6起投资事务联系动态，头部企业通过本领互帮、产能落地、资金并购等多元方法，鞭策行业向出力化、环球化、生态化偏向稳步进阶，“本领深度调解、资产高效整合”成为行业进展的明晰特点。

　　本领改进与物流场景的调解行使继续深化，成为企业擢升运营出力的中央抓手。普洛斯不竭加强智能物流生态构造，其昆山飞洋物流园主动化仓正式投用，修设智能分拣呆板人与AGV搬运体系，完毕仓储功课主动化升级；同时与四家智能物流配备领军企业完毕战术互帮，共修“空间×生态”改进办事形式，目前已有5个互帮试点园区落地，加快将本领成效转化为园区现实运营才能。

　　中通速递正在聪慧物流要道摆设上手脚常常，以3.81亿元竞得佛山顺德地块，安排投资50亿元打造“空位一体聪慧运营中央”。该中央将整合无人机干线运输、无人车终局配送、智能分拣中央等方法，构修“空-陆-仓”协同的聪慧物流收集，进一步圆满其智能化物流构造。

　　汽车物流细分周围同样表现本领赋能趋向，一汽丰田售后备件寰宇总仓落地普洛斯天津空港汽车财富园。该栈房采用“智能货架+主动化分拣”体系，完毕备件从入库到出库的全流程无人化操作，使备件配送时效从48幼时压缩至24幼时，库存周转率擢升30%，明显优化汽车售后物流办事出力。

　　物流企业加快仓网资源整合与生态联动，通过跨主体互帮深化供应链办事才能。京东物流与京东产发联动发力，与蒙牛互帮启动武汉BC一体化仓网项目，整合仓储、配送、冷链等中央资源，完毕蒙牛乳成品从“工场到消费者”的全链道可视化治理，订单措置时效擢升50%。

　　京东物流沧州仓正式参加运营，重心聚焦华北区域电商与财富带物流需求，日措置订单才能达5万单，进一步加密了其正在北方地域的仓网构造。与此同时，壹米滴答武汉分拨中央落地京东产发武汉物流园，借帮京东产发的根源方法资源与成熟运营体味，两边告捷构修“物流地产+零担物流”的生态协同形式。

　　资金运作与资产贸易成为物流通业优化资源修设的要紧途径，多周围整合手脚亮点频现。天津港集团拟让与中铁储运60%的股权，通过引入市集化资金擢升铁道物流资产运营出力，鞭策天津港铁水联运营业向市集化转型；高瓴旗下物流平台EZAHill以4000万美元收购泰国满租DHL栈房，进一步圆满其正在东南亚的仓储收集构造，为中国品牌出海供给当地化物开云电竞 开云电竞官网流支持。

　　国际物流资产贸易市集呈现活泼，凯德起飞房托以9000万新元出售澳洲昆士兰物流项目，较评估价溢价9.5%，反应出国际资金对成熟物流资产的价钱承认；香港装束品牌G2000主席田北辰的粉岭栈房以3.8亿港元售予内地物流企业，显示了内地资金对香港优质仓储资源的继续眷注。

　　速递行业股权整合继续胀动，申通速递告终对丹鸟物流100%股权的收购仓储货架，补全了其正在电商大件物流与终局配送周围的才能短板。丹鸟物流的区域配送收集与申通速递的干线收集酿成协同效应，估计将鞭策申通正在电商件周围的市集份额擢升2-3个百分点。

　　冷链物流周围，红星冷链再次向港交所递交上市申请，若告捷上市，召募资金用于正在改日四年修造一座新加工场及新冷冻食物仓储栈房，取得资金赞成用于寰宇冷链收集扩张与温控本领升级，帮力其加强正在生鲜、医药冷链细分市集的比赛力。

　　归纳来看，物流通业正通过三大途径完毕高质料进展：头部企业以本领互帮与场景落地夯实运营出力上风，以仓网构造与生态联动构修供应链办事壁垒，以资金并购与资产贸易优化环球资源修设、鞭策行业构造升级，仓网协同、生态联动、本领赋能、资产整合的进展态势愈发清楚。

　　2025年三季度，仓储物流REITs正在运营牢固性与分红继续性上呈现亮眼，底层资产跨过租率与牢固现金流支持下的分红才能，使其正在根源方法资产修设中凸显上风，成为资金市集眷注的重心周围。

　　据意见指数统计，三季度板块均匀出租率达92%，明显高于国内仓储物业全部85%的均匀程度。单只产物中，嘉实京东仓储根源方法REIT完毕100%满租，中银中表运仓储物流REIT出租率97.0%，华泰宝湾物流REIT、南方顺丰物流REIT出租率也区分到达96.6%、96.5%，全部保留高景气运营形态。

　　跨过租率的背后，是底层资产“中央区位+高标修设”的双重支持。大批产物聚焦一线及强二线都市中央区域高标仓，既精准完婚电商、修造业确当代化仓储需求，又依托中央区域稀缺土地资源酿成供应壁垒，租户续租意图较强，为REITs继续牢固运营奠定坚实根源。

　　收益端的牢固分红进一步加强了仓储物流REITs的投资吸引力。行业年化分拨率牢固正在4%，不单高于钱币基金（约2%）、国债（约2.5%）等低危急资产收益，也优于部门贸易地产REITs（约3.5%），收益上风较为昭着！

　　完全来看，多只产物分红呈现亮眼。2025年度南方顺丰物流REIT初度分红每10份派0.8040元，按眼前净值揣度分红收益率超4.5%；红土改进盐田港REIT第三次分红每10份派0.2477元，年内累计分红总额超2300万元。

　　2025年内中金普洛斯REIT累计分红金额约2.58亿元，上市此后已累计分红13次、总额约13亿元，汗青年度分红比例近100%，充足显露头部产物的收益牢固性与分红兑现才能。

　　即使内行业瓦解靠山下，仓储物流REITs的分红韧性仍然超过。以中航易商仓储物流REIT为例，只管其净利润率为-63.5%，仍告终年度第二次分红，每10份派0.6771元。

　　这种“分红不间断”的性格，源于底层资产“长久租约+房钱递增”的形式，大批租约刻期为3-5年，房钱涨幅锁定正在3%-5%，可预期的牢固现金流为分红供给了坚实支持，有用缓冲市集震动对投资者收益的影响。

　　并且，因为“需求刚性+运营优化”的双重上风，让仓储物流REITs正在2025年三季度市集震动中显露出较强的抗跌属性，净值跌幅明显低于中证REITs指数及其他类型REITs，成为投资者资产修设中的“避险选拔”。

　　行业后续进展动力富足，一方面计谋继续赞成物流根源方法证券化，新一批高标仓REITs希望不断上市，进一步丰厚产物供应；另一方面，头部企业通过“扩募+运营提效”双轮驱动擢升资产质料，普洛斯、顺丰等机构既能够向REITs注入新增优质仓储资产，又能借帮数字化本领下降运营本钱，鞭策分拨率稳步擢升。

　　改日，“范畴扩张+出力优化”的进展途径，将帮力仓储物流REITs继续正在资产修设市集中饰演“压舱石”的脚色，既为投资者供给“牢固收益+抗危急”的优质选拔，也为物流通业资金化、范畴化进展供给要紧支持。

　　免责声明：本文实质与数据由意见依据公然消息拾掇，不组成投资创议，利用前请核实。

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